Nuevo Código de Ordenamiento Urbano (COU)
de Yerba Buena, Tucumán
1) Resumen ejecutivo (lo esencial)
- El COU busca actualizar las reglas de uso del suelo, zonificación, alturas permitidas, retiros, densidades y conservación de espacios verdes para ordenar el crecimiento de la «Ciudad Jardín».
- Entre las medidas más difundidas están límites de altura (regímenes de 3–5 pisos según zonas), mayor énfasis en preservación de identidad verde y protección del cerro San Javier, y reglas más claras para la localización de emprendimientos y la expansión urbana.
2) Principales cambios y novedades normativas
- Zonificación revisada y mapas actualizados
- Se incorpora un nuevo mapa de distritos/zonas con asignaciones de usos (residencial, comercial, industrial ligera, APP/áreas protegidas) y parámetros asociados (FOT, FOS, retiros, altura máxima). Esto reemplaza y moderniza la antigua Ordenanza 613.
- Límites de altura y control de densidad
- El proyecto propone límites de altura diferenciados por zonas (en noticias locales se menciona un tope general de 3–5 pisos en las áreas donde se permitirían mayores densidades, buscando evitar “paredones” y preservar la escala residencial).
- Protección ambiental y espacios verdes
- Mayor protección del área del cerro San Javier y de la franja verde que caracteriza la ciudad; se prevén normas para preservar pulmones verdes, promover corredores ecológicos y regular la impermeabilización de suelos.
- Ordenamiento de la expansión urbana
- El COU define con mayor precisión las áreas donde es factible el crecimiento (señalándose, por ejemplo, la franja entre Av. Perón y el norte de la ciudad como la principal área disponible para nuevos desarrollos), para evitar el crecimiento disperso.
- Normas para la localización de actividades
- Se regulan usos comerciales, industriales y de servicio (incluyendo estaciones de servicio y actividades potencialmente conflictivas) con requisitos técnicos y ambientales.
- Mecanismos de gestión y participación
- El proyecto incorpora instancias técnicas de revisión y (según la comunicación municipal) procesos consultivos: audiencias públicas, mesas con profesionales y posibilidad de modificaciones por ordenanzas. Sin embargo, el avance legislativo ha tenido debates y pedidos de postergación.
3) Impacto esperado (positivo y negativo)
Positivos
- Mayor previsibilidad urbanística para inversores y vecinos (reglas claras sobre altura, usos y servicios).
- Protección del carácter paisajístico de Yerba Buena (evitar muros altos y preservación de cerro y espacios verdes).
- Planeamiento de infraestructura: al delimitar áreas de expansión se puede priorizar inversión en servicios (agua, cloacas, transporte) en sectores estratégicos.
Riesgos y efectos adversos
- Presión sobre oferta habitacional y precios: límites de altura y restricción de usos en ciertas áreas pueden reducir oferta de vivienda vertical, presionando precio del suelo si no se acompaña con políticas de vivienda accesible. (Implicación económica basada en el instrumento).
- Desincentivo temporal a la inversión si la implementación normativa es percibida como restrictiva o cambiante —especialmente si el Concejo demora aprobaciones o hay falta de quórum en el tratamiento.
- Riesgo de regulación descriptiva sin capacidad de fiscalización: normas ambiciosas pueden fracasar si no se fortalecen inspección, catastros y sanciones.
4) Evaluación técnica (puntos fuertes y vacíos)
Fortalezas
- Moderniza marcos antiguos (ordenanza 613) y provee instrumentos técnicos (mapas, hojas de zona).
- Integra componente ambiental y límites de expansión, lo que ayuda a planear infraestructura.
Vacíos / aspectos a mejorar
- Medidas de vivienda social y densidad inclusiva: el texto y coberturas públicas no muestran mecanismos claros de incentivo para vivienda accesible ante límites de altura. Recomendable incorporar incentivos (bonus de FOT a cambio de unidades sociales).
- Movilidad y transporte público: es necesario articular el COU con un plan de movilidad que asegure conectividad hacia las nuevas áreas de expansión.
- Instrumentos financieros y de gestión: fondos para adquisición de suelo para parques, programas de mitigación de impacto por nuevas urbanizaciones, y un calendario de implementación por fases.
5) Recomendaciones prácticas (para el municipio, desarrolladores y vecinos)
Para el municipio / legisladores:
- Fasear la implementación (zonas piloto) y acompañarla con indicadores de seguimiento (capacidad de red, provisión de servicios, densidad real).
- Incentivos para vivienda asequible (derechos de edificación extra a cambio de porcentajes de unidades sociales).
- Fortalecer fiscalización: modernizar catastro, digitalizar permisos y crear unidades de control técnico.
- Plan de movilidad integral ligado a las zonas de expansión y límites de densidad.
Para desarrolladores:
- Planificar proyectos ajustados a nuevas alturas y ofrecer componentes verdes/servicios para ganar aprobaciones más sencillas.
Para vecinos / sociedad civil:
- Exigir transparencia en mapas y audiencias públicas; participar en consultas para asegurar que las reglas respeten la escala y el acceso a servicios.
6) Conclusión
El nuevo COU de Yerba Buena es una herramienta necesaria y —según el texto y la discusión pública— está diseñado para proteger el carácter «verde» de la ciudad y ordenar la expansión urbana luego de años de crecimiento desordenado. Su éxito dependerá de la coherencia entre normativa, fiscalización, financiamiento e integración con políticas de vivienda y movilidad. Si se manejan bien esos tres ejes, la norma puede ser una palanca para un crecimiento ordenado y sustentable; si no, corre el riesgo de generar conflictos (vivienda, inversión y cumplimiento).
Fuentes clave: documento/versión municipal del COU y cobertura local sobre límites de altura y debate en el Concejo
https://youtu.be/xKrbfF9oWqo?feature=shared